Restrições ao Airbnb na Europa em 2026: O que as novas regras da UE significam para sua próxima viagem

Sua viagem em grupo para Barcelona está a três meses de distância. Você encontrou o apartamento de quatro quartos perfeito: terraço na cobertura, a uma curta distância de La Rambla e uma cozinha grande o suficiente para seis pessoas. Então, o anfitrião envia uma mensagem: "Sinto muito, minha licença não será renovada. Preciso cancelar". Esse cenário já está acontecendo com viajantes reais e está prestes a se tornar muito mais comum em toda a Europa.

O que está mudando de fato: o regulamento da UE que todos ignoraram

Embora a maioria dos viajantes tenha ouvido rumores vagos sobre "proibições ao Airbnb" na Europa, a história real é mais específica e consequente. Em 20 de maio de 2026, o Regulamento da UE 2024/1028 entra em vigor em todos os 27 estados-membros da UE. Ele não proíbe totalmente os aluguéis de curta temporada. O que ele faz é dar aos governos locais as ferramentas de fiscalização que lhes faltavam há anos.

Veja o que o regulamento exige:

• Todo anfitrião deve se registrar e receber um número de identificação exclusivo, exibido em cada anúncio.
• As plataformas devem verificar se os números de registro são válidos antes que um anúncio seja publicado.
• Dados de reserva são compartilhados com as autoridades mensalmente: identidade do anfitrião, endereço da propriedade, número de noites reservadas e receita total obtida.
• Anúncios irregulares são removidos. Plataformas que não agirem tornam-se legalmente responsáveis.

Pense desta forma: antes deste regulamento, a fiscalização era como tentar pegar motoristas em excesso de velocidade sem radares. As cidades sabiam que os aluguéis ilegais existiam, mas não tinham uma maneira confiável de rastreá-los. Os anfitriões podiam listar propriedades em várias plataformas sem se registrar em lugar nenhum, e as autoridades locais tinham que caçar violações manualmente, uma por uma.

A escala do problema é impressionante. O Eurostat relata que as acomodações de curta temporada reservadas por plataformas atingiram 951,6 milhões de noites na UE em 2025, um aumento de 11,4% em relação ao ano anterior e 32,4% maior que em 2023. São quase um bilhão de noites de turismo fluindo por plataformas com supervisão mínima. O novo regulamento muda isso da noite para o dia, exigindo que as plataformas entreguem os dados de reserva diretamente às autoridades governamentais todos os meses.

O regulamento não dita quão rigorosas devem ser as regras de cada país. Ele apenas torna a fiscalização possível. As cidades que já estavam reprimindo estão prestes a endurecer muito mais.

Análise por cidade: onde as regras pesam mais

Nem todas as cidades europeias estão lidando com isso da mesma maneira - algumas estão endurecendo as regras, outras estão eliminando completamente os apartamentos turísticos. Se você está planejando uma viagem para qualquer um desses destinos, os detalhes importam.

Barcelona: a eliminação total

Barcelona está indo mais longe do que qualquer grande cidade europeia. Todas as 10.101 licenças HUT (apartamento turístico) expirarão em novembro de 2028 e não serão renovadas. O Tribunal Constitucional da Espanha confirmou essa decisão em março de 2025, dando à cidade total autoridade legal para seguir em frente. Nenhuma nova licença turística foi emitida desde uma moratória de 2014, e as multas por operar sem licença chegam a € 600.000.

A motivação é a habitação. Os aluguéis em Barcelona aumentaram 62,1% na última década, e a cidade quer que esses mais de 10.000 apartamentos retornem ao mercado residencial. Além da eliminação gradual das licenças, o ministério de assuntos do consumidor da Espanha multou o Airbnb em € 65 milhões em dezembro de 2025 por anunciar 65.122 listagens que não possuíam licenças válidas.

O que isso significa para você: se você está reservando um Airbnb em Barcelona para 2027 ou 2028, há uma chance crescente de que a licença do seu anfitrião expire antes da sua estadia. Mesmo agora, a oferta de anúncios legais está diminuindo. E desde julho de 2025, todos os aluguéis de curta temporada na Espanha exigem um NRU (Número de Registro Único), tornando mais fácil para as autoridades identificar e fechar propriedades irregulares em todo o país.

Paris: multas de seis dígitos e um limite mais rígido

Paris reduziu seu limite anual de aluguel de curta temporada de 120 para 90 noites sob a estrutura da Loi Le Meur, promulgada em novembro de 2024 e em vigor desde 1º de janeiro de 2025. Isso se aplica apenas a residências principais. Segundas residências enfrentam regras ainda mais rígidas: só podem ser alugadas para estudantes ou visitantes a negócios, com extensa documentação e impostos prediais mais altos.

A fiscalização é rigorosa. Em fevereiro de 2026, dois proprietários de imóveis em Paris que não registraram seus anúncios foram multados em € 80.000 e € 150.000, respectivamente. A suprema corte da França decidiu em janeiro de 2026 que o Airbnb pode não se qualificar para proteções de responsabilidade de provedor de hospedagem, potencialmente tornando a plataforma corresponsável por anúncios que violam as leis locais. Os casos foram enviados de volta aos tribunais inferiores para determinação final. A cidade tem cerca de 75.000 aluguéis turísticos de curta temporada na área metropolitana e as autoridades disseram que pretendem "recuperar 20.000 apartamentos" por meio da fiscalização.

Até 20 de maio de 2026, todos os aluguéis franceses devem se registrar por meio de um serviço nacional online sob a estrutura da Loi Le Meur. Anfitriões que excederem o limite de 90 noites enfrentam multas civis de até € 15.000, e o registro falso pode custar até € 20.000.

Amsterdã: 15 noites nos distritos centrais

Amsterdã tem uma das estruturas mais rígidas da Europa. A partir de 1º de abril de 2026, o limite anual de aluguel em bairros centrais caiu de 30 para apenas 15 noites por ano. Isso cobre sete bairros em Centrum e a área de Oude Pijp em Zuid.

As regras são específicas: máximo de 4 hóspedes por vez, uma licença de aluguel de temporada exigida a € 76 por ano e multas de até € 21.750 no início de 2026. Os anfitriões devem notificar o município antes de cada estadia. E aqui está o detalhe: se um anfitrião já alugou por 15 noites entre janeiro e março de 2026, ele encerrou suas atividades pelo resto do ano.

Para os viajantes, o limite de 15 noites de Amsterdã significa que muito menos anúncios estarão disponíveis, especialmente nos bairros onde a maioria dos visitantes deseja ficar. Um anfitrião que aluga seu espaço por duas semanas no verão usou toda a sua cota anual. Isso deixa o resto do ano com disponibilidade zero para aquela propriedade. Hotéis e apart-hotéis licenciados tornam-se a opção mais confiável no centro de Amsterdã.

Berlim: multas de meio milhão de euros

A capital da Alemanha pode multar violadores de aluguel de curta temporada em até € 500.000 sob sua lei Zweckentfremdungsverbot (uso indevido de habitação). Residências principais podem ser alugadas com licença, mas segundas residências são limitadas a 90 dias por ano. Apenas Friedrichshain-Kreuzberg emitiu 717 notificações de penalidade totalizando € 3,1 milhões em multas ao longo de três anos.

A partir de 20 de maio de 2026, a Bundesnetzagentur (agência federal de rede da Alemanha) receberá automaticamente todos os dados de reserva das plataformas. Isso torna quase impossível para anfitriões não licenciados operarem sem serem detectados. Um número de registro obrigatório deve aparecer em cada anúncio, e a falta dele acarreta multas de até € 250.000.

Um sinal de alerta para ficar atento: se o seu anúncio em Berlim não exibir um número de registro, isso é um aviso tanto para o anfitrião quanto para você. A fiscalização de Berlim é feita em nível distrital, o que significa que alguns bairros reprimem mais do que outros. Friedrichshain-Kreuzberg e Mitte são os mais rigorosos.

Florença, Londres e além

Florença proibiu todos os novos aluguéis de curta temporada em seu centro histórico protegido pela UNESCO em outubro de 2023. Anúncios existentes anteriores a 2023 ainda podem operar, mas nenhum novo pode ser criado. Londres impõe um limite anual de 90 noites para anúncios de casas inteiras, com plataformas bloqueando automaticamente os calendários assim que o limite é atingido. Multas por exceder o limite sem permissão de planejamento podem chegar a £ 20.000.

Viena, Edimburgo e Lisboa também estão restringindo as regras. A tendência é continental, não isolada a algumas cidades.

Como isso altera os preços e a oferta para os viajantes

Quando milhares de anúncios desaparecem de um mercado, os restantes tornam-se mais caros. Isso já está acontecendo nas cidades mais visitadas da Europa.

Uma análise da Euronews de 20 cidades europeias descobriu que os preços médios por noite do Airbnb já estão em € 284, em comparação com € 244 para hotéis. Essa diferença aumentou à medida que cidades regulamentadas veem sua oferta de aluguel de curta temporada diminuir. Em Barcelona, onde nenhuma nova licença foi emitida desde 2014, os anúncios legais restantes podem cobrar taxas premium. Em Amsterdã, reduzir o limite anual de 30 para 15 noites efetivamente reduz pela metade o total de noites disponíveis de anfitriões privados em bairros centrais.

A Espanha também está considerando um IVA de 21% sobre aluguéis turísticos de menos de 30 dias. Atualmente, os aluguéis de curta temporada na Espanha são isentos de IVA. Se a proposta for aprovada, um apartamento em Barcelona de € 150 por noite custaria efetivamente € 181,50 após o imposto. Os hotéis já cobram a taxa reduzida de IVA de 10%.

O resultado final: a suposição de que "o Airbnb é sempre mais barato" não se sustenta mais em cidades europeias regulamentadas, especialmente para viajantes solo ou casais. Onde o Airbnb ainda vence no preço é para grupos maiores dividindo um apartamento de vários quartos. Mas essa vantagem está desaparecendo à medida que a oferta diminui.

Há também um custo secundário que não aparece nas tarifas noturnas: a incerteza. Quando você reserva um hotel, sabe que ele estará lá quando chegar. Quando você reserva um aluguel de curta temporada em uma cidade que revoga licenças ativamente, há uma chance não trivial de que sua acomodação desapareça antes do check-in. Esse risco tem um preço, mesmo que não apareça no comprovante. Se você está comparando opções para sua próxima viagem, nosso guia de Airbnb vs Booking.com aborda quando cada plataforma realmente faz sentido.

O problema das viagens em grupo: o que acontece quando você precisa de uma cozinha e quatro quartos

É aqui que a repressão atinge com mais força. Um casal visitando Paris por um fim de semana pode facilmente mudar para um hotel. Mas um grupo de seis amigos que reservou um apartamento de três quartos com cozinha compartilhada? Esse é um problema completamente diferente.

Viajantes em grupo dependem de aluguéis de curta temporada para recursos que hotéis normalmente não oferecem: vários quartos, cozinhas completas, áreas de convivência comuns, lavanderia. Quando as cidades eliminam ou restringem esses anúncios, os grupos não perdem apenas conveniência. Eles perdem o tipo de acomodação que torna as viagens em grupo acessíveis.

Como um exemplo aproximado, considere a matemática. Seis amigos dividindo um apartamento de € 250 por noite em Barcelona pagam cerca de € 42 cada. Seis amigos reservando três quartos de hotel a € 150 cada pagam € 150 por pessoa - mais que o triplo do custo. E você perde a cozinha, o espaço compartilhado e a sensação de viajar juntos em vez de apenas dormir no mesmo prédio.

As alternativas existem, mas exigem mais pesquisa. Apart-hotéis licenciados operam sob licenças comerciais de turismo que não serão revogadas por regulamentos de habitação residencial. Apartamentos com serviço em cidades como Berlim e Amsterdã oferecem layouts de vários quartos com proteções legais de estilo hoteleiro. Algumas empresas de gestão de propriedades possuem licenças de portfólio cobrindo dezenas de unidades, tornando-as mais resilientes a mudanças regulatórias do que anfitriões individuais que alugam quartos extras.

O risco real para grupos não são preços mais altos. São cancelamentos de última hora. À medida que a fiscalização aumenta, anfitriões que perdem suas licenças ou excedem seus limites de noites serão forçados a cancelar reservas existentes. Isso pode acontecer semanas ou até dias antes da sua viagem. Já vimos viagens em grupo fracassarem quando o apartamento foi cancelado com três semanas de antecedência, e lutar por seis quartos de hotel em Barcelona na alta temporada não é algo que você queira experimentar. Se você montou um roteiro de grupo em torno da localização de um apartamento específico, um cancelamento não apenas o incomoda. Ele pode inviabilizar toda a viagem.

Se você está planejando uma viagem em grupo por várias cidades europeias, ferramentas como aplicativos de planejamento de grupo podem ajudar a coordenar opções de acomodação reserva para que uma reserva cancelada não colapse todo o roteiro.

Como se proteger: um checklist do viajante para 2026

Você não precisa evitar o Airbnb completamente. Mas você precisa reservar de forma mais inteligente em cidades europeias regulamentadas. Os viajantes que se dão mal são aqueles que reservam o anúncio mais barato sem verificar se é legal. Um pouco de diligência antes de pagar ajuda muito. Veja como isso funciona na prática.

O panorama geral: por que as cidades estão fazendo isso

É fácil se sentir frustrado como viajante quando suas opções de acomodação diminuem. Mas os regulamentos não surgiram do nada. As cidades europeias estão respondendo a uma crise habitacional que os aluguéis de curta temporada pioraram.

Os aluguéis de Barcelona aumentaram 62,1% na última década. Florença viu os preços de aluguel saltarem 42% desde 2016, o mesmo período em que os anúncios do Airbnb cresceram de 6.000 para mais de 14.000 no centro histórico, com 75% concentrados em apenas 5% da área da cidade. A Espanha removeu mais de 53.000 apartamentos turísticos não autorizados dos registros nacionais.

A posição da UE não é anti-turismo. É que as plataformas de aluguel de curta temporada passaram de uma renda extra para proprietários a uma operação em escala industrial, e os regulamentos locais não conseguiram acompanhar. O ministro de direitos do consumidor, Pablo Bustinduy, foi direto ao anunciar a multa de € 65 milhões da Espanha: existem "milhares de famílias que estão vivendo no limite" por causa da escassez de moradias, enquanto algumas empresas lucram com "modelos de negócios que expulsam as pessoas de suas casas".

Entender o "porquê" também importa para os viajantes. Cidades que se sentem respeitadas pelos turistas tendem a ser lugares mais amigáveis para visitar. Reservar um aluguel licenciado e legal não é apenas proteger-se de multas ou cancelamentos - é participar de um modelo de turismo que não expulsa os residentes locais de seus próprios bairros. E se você quiser ficar do lado certo dos regulamentos locais durante sua viagem, nosso guia sobre coisas para não fazer na Europa em 2026 cobre as regras que pegam os turistas de surpresa.

Linha do tempo: o que está por vir e quando

As mudanças regulatórias não estão acontecendo todas de uma vez. Aqui está o que já aconteceu e o que ainda está por vir, para que você possa planejar adequadamente.

O prazo de 20 de maio de 2026 é o ponto de inflexão. Após essa data, plataformas como o Airbnb devem verificar ativamente os números de registro e compartilhar dados com as autoridades em todos os 27 países da UE. A fiscalização que antes era voluntária torna-se sistemática e automatizada. Se você estiver viajando para a Europa no final de 2026 ou depois, espere que o cenário pareça visivelmente diferente do que era até um ano antes.

Perguntas frequentes

Ainda posso reservar um Airbnb na Europa em 2026?

Sim, os aluguéis de curta temporada não estão proibidos em toda a Europa. O regulamento da UE padroniza o registro e a fiscalização, mas cada cidade define suas próprias regras. Na maioria das cidades europeias, anúncios legais do Airbnb com números de registro válidos continuarão a operar. As cidades com as restrições mais rígidas são Barcelona (eliminação total até 2028), Amsterdã (15 noites em áreas centrais) e Paris (limite de 90 noites com fiscalização agressiva).

O que acontece se meu anfitrião do Airbnb for multado ou perder a licença durante minha estadia?

Se um anfitrião perder a licença, ele é obrigado a cancelar as reservas existentes. O Airbnb reembolsará você integralmente, mas encontrar uma acomodação comparável de última hora em uma cidade regulamentada pelo mesmo preço é improvável. Reserve com políticas de cancelamento flexíveis e tenha um plano reserva pronto.

Hotéis são realmente mais baratos que o Airbnb na Europa agora?

Em muitas cidades, sim. Uma comparação da Euronews de 20 cidades europeias descobriu preços médios do Airbnb de € 284 por noite versus € 244 para hotéis. No entanto, o Airbnb ainda pode ser mais barato para grupos dividindo uma propriedade de vários quartos, e os preços variam significativamente por cidade.

O regulamento da UE se aplica ao Booking.com e VRBO também?

Sim. O Regulamento da UE 2024/1028 aplica-se a todas as plataformas de aluguel de acomodação de curta temporada online, não apenas ao Airbnb. Booking.com, VRBO e qualquer plataforma que facilite estadias de menos de 30 dias devem verificar os números de registro e compartilhar dados com as autoridades.

O que é um número de registro e como verifico se é real?

Um número de registro é um identificador exclusivo atribuído a uma propriedade pelas autoridades locais, confirmando que ela tem permissão legal para operar como um aluguel de curta temporada. Até maio de 2026, todo anúncio na UE deve exibir um. A maioria das cidades mantém registros públicos onde você pode verificar os números. Na Espanha, procure pelo NRU (Número de Registro Único). Na França, verifique o portal nacional de registro. Para uma visão geral mais ampla de como os sistemas de registro funcionam em toda a Europa, a Euronews mantém um guia atualizado.

Essas regras afetarão minha viagem ao Reino Unido?

O Reino Unido não faz mais parte da UE, portanto, o Regulamento 2024/1028 não se aplica. No entanto, Londres impõe independentemente um limite anual de 90 noites para anúncios de casas inteiras no Airbnb. Edimburgo e outras cidades do Reino Unido têm suas próprias restrições. Sempre verifique as regras locais, independentemente do status de membro da UE.

Devo evitar Airbnbs europeus completamente e apenas reservar hotéis?

Não necessariamente. Airbnbs legais e registrados continuam sendo uma boa opção, especialmente para estadias mais longas e grupos. O segredo é verificar se o anúncio tem um número de registro válido, usar políticas de cancelamento flexíveis e ter um plano reserva. Para nossa análise completa sobre quando cada plataforma faz sentido, veja nossa comparação de Airbnb vs Booking.com.

Principais conclusões

• O Regulamento da UE 2024/1028 entra em vigor em 20 de maio de 2026, exigindo registro de anfitrião, verificação de plataforma e compartilhamento mensal de dados em todos os 27 estados-membros.
• Barcelona está eliminando todas as 10.101 licenças de apartamentos turísticos até novembro de 2028. Amsterdã reduziu seu limite de distrito central para 15 noites. Paris caiu para 90 noites com multas superiores a € 100.000.
• Sempre verifique se há um número de registro em qualquer anúncio de aluguel de curta temporada europeu. Sem número, não há proteção legal se algo der errado.
• Viajantes em grupo enfrentam a maior interrupção: menos apartamentos de vários quartos disponíveis e maior risco de cancelamentos de última hora de anfitriões que perdem licenças.
• Hotéis agora são competitivos em preço com o Airbnb em muitas cidades europeias. Considere apart-hotéis licenciados para layouts amigáveis a grupos com segurança legal.
• Reserve com políticas de cancelamento flexíveis e tenha acomodação reserva identificada. Mantenha documentos de confirmação, números de registro e opções reserva organizados em um só lugar para que uma reserva cancelada não inviabilize sua viagem.
• Entenda as regras locais no seu destino antes de reservar. Os regulamentos variam drasticamente de cidade para cidade.
• Os regulamentos não vão desaparecer. Planeje-se para um cenário de acomodação europeu que parece permanentemente diferente do que era há cinco anos.

Fontes

1. EUR-Lex: Texto completo do Regulamento da UE 2024/1028
2. Resumo do EUR-Lex: Serviços de aluguel de acomodação de curta temporada online, coleta e compartilhamento de dados
3. Eurostat: Noites de turismo reservadas via plataformas atingem quase 1 bilhão (abril de 2026)
4. Euronews: Espanha multa Airbnb em € 65 milhões (dezembro de 2025)
5. Rental Scale Up: Análise da proibição de aluguel de curta temporada em Barcelona
6. Fortune: Paris é o marco zero da reação da Europa contra Airbnbs ilegais (março de 2026)
7. HomeSelect Paris: Regulamentos de aluguel Airbnb Paris 2026, detalhes da Loi Le Meur e estrutura de multas
8. NL Times: Amsterdã reduzirá aluguéis de temporada legais para 15 noites em oito bairros
9. Hostaway: Regras do Airbnb em Amsterdã 2026
10. EU Perspectives: Cidades em toda a Europa endurecem regras para o Airbnb
11. CNN Travel: Florença propõe proibição de novos Airbnbs devido ao excesso de turismo
12. GuestReady: A regra de 90 dias do Airbnb em Londres
13. Euronews: Airbnb ou hotel para uma viagem europeia? Comparação de custos
14. BDO Global: Espanha considerando IVA de 21% sobre aluguéis de moradias turísticas de curta temporada
15. Plataforma de Turismo da UE: Repensando aluguéis e como a UE está abordando lacunas de dados no turismo
16. Euronews Travel: Todas as novas regras de viagem na Europa para 2026
17. Idealista: Barcelona define prazo de 2028 para eliminar apartamentos turísticos