Новые правила аренды жилья в Европе 2026: что нужно знать путешественникам

Ваша групповая поездка в Барселону через три месяца. Вы нашли идеальную квартиру с четырьмя спальнями: терраса на крыше, пешая доступность до бульвара Ла Рамбла, кухня, где свободно поместятся шестеро. И тут хозяин присылает сообщение: «Извините, мою лицензию не продлят. Мне придется отменить бронирование». Такой сценарий уже стал реальностью для многих, и скоро он будет встречаться по всей Европе гораздо чаще.

Что на самом деле меняется: регламент ЕС, который все пропустили

Хотя большинство путешественников слышали неясные слухи о «запретах Airbnb» в Европе, реальная ситуация гораздо конкретнее и серьезнее. 20 мая 2026 года Регламент ЕС 2024/1028 вступает в полную силу во всех 27 странах ЕС. Он не запрещает краткосрочную аренду полностью. Его цель - дать местным властям инструменты контроля, которых им не хватало годами.

Вот что требует регламент:

• Каждый арендодатель обязан зарегистрироваться и получить уникальный идентификационный номер, который должен быть указан в каждом объявлении.
• Платформы обязаны проверять действительность регистрационных номеров перед публикацией объявления.
• Данные о бронированиях передаются властям ежемесячно: личность хозяина, адрес объекта, количество забронированных ночей, общая выручка.
• Объявления без регистрации удаляются. Платформы, которые не выполняют эти требования, несут юридическую ответственность.

Подумайте об этом так: до введения этого регламента контроль был похож на попытку поймать нарушителей скорости без радаров. Города знали, что нелегальная аренда существует, но не имели надежного способа отследить ее. Хозяева могли размещать объекты на нескольких платформах без регистрации, а чиновникам приходилось вручную выявлять нарушения одно за другим.

Масштаб проблемы поражает. Eurostat сообщает, что в 2025 году количество ночей, забронированных через платформы, достигло 951,6 миллиона по всему ЕС, что на 11,4% больше, чем в предыдущем году, и на 32,4% выше показателей 2023 года. Это почти миллиард ночей, которые проходят через платформы с минимальным контролем. Новый регламент меняет это в одночасье, обязывая платформы ежемесячно передавать данные о бронированиях напрямую государственным органам.

Регламент не диктует, насколько строгими должны быть правила в каждой стране. Он просто делает контроль возможным. Города, которые уже начали борьбу с нелегальной арендой, собираются действовать еще жестче.

Разбор по городам: где правила действуют жестче всего

Не каждый европейский город подходит к этому одинаково - некоторые ужесточают правила, другие полностью избавляются от туристических квартир. Если вы планируете поездку в одно из этих направлений, детали имеют значение.

Барселона: полный отказ

Барселона заходит дальше любого другого крупного европейского города. Все 10 101 лицензия HUT (туристическая квартира) истекают в ноябре 2028 года и не будут продлены. Конституционный суд Испании поддержал это решение в марте 2025 года, предоставив городу полное юридическое право на его реализацию. Новые туристические лицензии не выдаются с момента введения моратория в 2014 году, а штрафы за работу без лицензии достигают 600 000 €.

Причина - жилищный вопрос. Арендная плата в Барселоне выросла на 62,1% за последнее десятилетие, и город хочет вернуть эти 10 000+ квартир на рынок жилья для местных жителей. В дополнение к поэтапному отказу от лицензий, министерство по делам потребителей Испании оштрафовало Airbnb на 65 миллионов евро в декабре 2025 года за рекламу 65 122 объектов, у которых не было действительных лицензий.

Что это значит для вас: если вы бронируете Airbnb в Барселоне на 2027 или 2028 год, есть растущая вероятность, что лицензия вашего хозяина истечет до вашего приезда. Даже сейчас предложение легальных объектов сокращается. А с июля 2025 года вся краткосрочная аренда в Испании требует наличия NRU (уникального регистрационного номера), что упрощает властям выявление и закрытие нелегальных объектов по всей стране.

Париж: шестизначные штрафы и ужесточение лимитов

Париж сократил годовой лимит краткосрочной аренды со 120 до 90 ночей в рамках закона Loi Le Meur, принятого в ноябре 2024 года и вступившего в силу 1 января 2025 года. Это касается только основного жилья. Ко вторым домам применяются еще более строгие правила: их можно сдавать только студентам или деловым путешественникам, что требует обширной документации и уплаты более высоких налогов на недвижимость.

Контроль стал очень строгим. В феврале 2026 года два владельца недвижимости в Париже, которые не зарегистрировали свои объекты, были оштрафованы на 80 000 € и 150 000 € соответственно. Верховный суд Франции постановил в январе 2026 года, что Airbnb может не подпадать под защиту ответственности хостинг-провайдера, что потенциально делает платформу соучастником в случаях нарушения местных законов. Дела были возвращены в суды низшей инстанции для окончательного решения. В агломерации насчитывается около 75 000 объектов краткосрочной аренды, и власти заявили, что намерены «вернуть 20 000 квартир» с помощью мер контроля.

К 20 мая 2026 года вся аренда во Франции должна быть зарегистрирована через национальный онлайн-сервис в соответствии с законом Loi Le Meur. Хозяева, превышающие лимит в 90 ночей, сталкиваются с гражданскими штрафами до 15 000 €, а ложная регистрация может стоить до 20 000 €.

Амстердам: 15 ночей в центральных районах

В Амстердаме действуют одни из самых строгих правил в Европе. С 1 апреля 2026 года годовой лимит аренды в центральных районах снизился с 30 до всего 15 ночей в год. Это касается семи районов в центре и зоны Ауде-Пейп в Южном округе.

Правила конкретны: максимум 4 гостя одновременно, разрешение на аренду для отдыха стоимостью 76 € в год и штрафы до 21 750 € по состоянию на начало 2026 года. Хозяева должны уведомлять муниципалитет перед каждым заездом. И вот в чем подвох: если хозяин уже сдал жилье на 15 ночей в период с января по март 2026 года, на этом год для него закончен.

Для путешественников лимит в 15 ночей означает, что доступных объектов будет гораздо меньше, особенно в районах, где большинство туристов хотят остановиться. Хозяин, который сдал свое жилье на две недели летом, исчерпал весь свой годовой лимит. Это оставляет остальную часть года с нулевой доступностью этого объекта. Отели и лицензированные апарт-отели становятся более надежным вариантом в центре Амстердама.

Берлин: штрафы в полмиллиона евро

Столица Германии может оштрафовать нарушителей краткосрочной аренды на сумму до 500 000 € в соответствии с законом о нецелевом использовании жилья (Zweckentfremdungsverbot). Основное жилье можно сдавать с разрешением, но вторые дома ограничены 90 днями в году. Только в районе Фридрихсхайн-Кройцберг за три года было выписано 717 уведомлений о штрафах на общую сумму 3,1 миллиона евро.

С 20 мая 2026 года Федеральное сетевое агентство Германии (Bundesnetzagentur) будет автоматически получать все данные о бронированиях с платформ. Это делает практически невозможной работу нелицензированных хозяев без обнаружения. Обязательный регистрационный номер должен присутствовать в каждом объявлении, а его отсутствие влечет за собой штрафы до 250 000 €.

Один тревожный сигнал: если в вашем объявлении в Берлине нет регистрационного номера, это предупреждение как для хозяина, так и для вас. Контроль в Берлине осуществляется на уровне районов, что означает, что в некоторых из них меры жестче, чем в других. Фридрихсхайн-Кройцберг и Митте - самые строгие.

Флоренция, Лондон и другие

Флоренция запретила всю новую краткосрочную аренду в своем историческом центре, включенном в список ЮНЕСКО, в октябре 2023 года. Существующие объекты, зарегистрированные до 2023 года, могут продолжать работу, но новые создавать нельзя. Лондон применяет годовой лимит в 90 ночей для аренды целых домов, при этом платформы автоматически блокируют календари по достижении лимита. Штрафы за превышение без разрешения на планировку могут достигать 20 000 £.

Вена, Эдинбург и Лиссабон также ужесточают ограничения. Эта тенденция охватывает весь континент, а не ограничивается несколькими городами.

Как это меняет цены и предложение для путешественников

Когда тысячи объявлений исчезают с рынка, оставшиеся становятся дороже. Это уже происходит в самых посещаемых городах Европы.

Анализ Euronews 20 европейских городов показал, что средняя цена за ночь на Airbnb уже составляет 284 €, по сравнению с 244 € в отелях. Этот разрыв увеличился, так как в регулируемых городах предложение краткосрочной аренды сокращается. В Барселоне, где с 2014 года не выдано ни одной новой лицензии, оставшиеся легальные объекты могут устанавливать премиальные цены. В Амстердаме сокращение годового лимита с 30 до 15 ночей фактически вдвое уменьшает общее количество ночей, доступных от частных хозяев в центральных районах.

Испания также рассматривает введение 21% НДС на туристическую аренду сроком менее 30 дней. В настоящее время краткосрочная аренда в Испании освобождена от НДС. Если предложение будет принято, квартира в Барселоне за 150 € за ночь будет стоить 181,50 € после уплаты налога. Отели уже взимают сниженную ставку НДС в 10%.

Итог: предположение, что «Airbnb всегда дешевле», больше не работает в регулируемых европейских городах, особенно для одиноких путешественников или пар. Airbnb все еще выигрывает в цене для больших групп, делящих квартиру с несколькими спальнями. Но это преимущество исчезает по мере сокращения предложения.

Существует также вторичный расход, который не отражается в тарифах за ночь: неопределенность. Когда вы бронируете отель, вы знаете, что он будет на месте, когда вы приедете. Когда вы бронируете краткосрочную аренду в городе, который активно отзывает лицензии, существует ненулевая вероятность, что ваше жилье исчезнет до заезда. У этого риска есть цена, даже если она не указана в чеке. Если вы сравниваете варианты для своей следующей поездки, наше руководство по сравнению Airbnb и Booking.com поможет понять, когда каждая платформа действительно имеет смысл.

Проблема групповых поездок: что делать, если нужны кухня и четыре спальни

Здесь меры контроля бьют сильнее всего. Пара, посещающая Париж на выходные, может легко выбрать отель. Но группа из шести друзей, забронировавшая квартиру с тремя спальнями и общей кухней? Это совсем другая проблема.

Групповые путешественники полагаются на краткосрочную аренду из-за удобств, которые отели обычно не предлагают: несколько спален, полноценные кухни, общие гостиные, стиральные машины. Когда города исключают или ограничивают такие объекты, группы теряют не просто удобство. Они теряют тип жилья, который делает групповые поездки доступными.

Для примера: шестеро друзей, делящих квартиру за 250 € в Барселоне, платят примерно по 42 € каждый. Шестеро друзей, бронирующих три номера в отеле по 150 € каждый, платят по 150 € с человека - это более чем в три раза дороже. И вы теряете кухню, общее пространство и ощущение совместного путешествия, а не просто сна в одном здании.

Альтернативы существуют, но они требуют большего поиска. Лицензированные апарт-отели работают по коммерческим туристическим лицензиям, которые не будут отозваны жилищными правилами. Обслуживаемые апартаменты в таких городах, как Берлин и Амстердам, предлагают планировки с несколькими комнатами и юридическую защиту отельного уровня. Некоторые управляющие компании владеют портфельными лицензиями, охватывающими десятки объектов, что делает их более устойчивыми к регуляторным изменениям, чем частных хозяев, сдающих свободные комнаты.

Настоящий риск для групп - не более высокие цены. Это отмены в последнюю минуту. По мере усиления контроля хозяева, теряющие лицензии или превышающие лимиты ночей, будут вынуждены отменять существующие бронирования. Это может произойти за недели или даже дни до поездки. Мы видели, как групповые поездки срывались, когда квартиру отменяли за три недели, а поиск шести номеров в отеле в разгар сезона в Барселоне - это не то, что вы хотите испытать. Если вы построили маршрут вокруг расположения конкретной квартиры, отмена не просто доставит неудобства. Она может сорвать всю поездку.

Если вы планируете групповое путешествие по нескольким европейским городам, инструменты вроде приложений для планирования поездок помогут скоординировать запасные варианты жилья, чтобы одна отмена не разрушила весь маршрут.

Как защитить себя: чек-лист путешественника на 2026 год

Вам не нужно полностью избегать Airbnb. Но вам нужно бронировать умнее в регулируемых европейских городах. Путешественники, которые попадают в неприятности, - это те, кто бронирует самое дешевое объявление, не проверяя, является ли оно легальным. Немного осмотрительности перед оплатой очень помогает. Вот как это выглядит на практике.

Общая картина: почему города делают это

Легко почувствовать разочарование, когда варианты жилья сокращаются. Но правила не возникли на пустом месте. Европейские города реагируют на жилищный кризис, который краткосрочная аренда только усугубила.

Арендная плата в Барселоне выросла на 62,1% за последнее десятилетие. Во Флоренции цены на аренду подскочили на 42% с 2016 года - за тот же период, когда количество объявлений Airbnb выросло с 6 000 до более чем 14 000 в историческом центре, при этом 75% из них сосредоточены всего на 5% территории города. Испания удалила из национальных реестров более 53 000 несанкционированных туристических квартир.

Позиция ЕС не направлена против туризма. Она заключается в том, что платформы краткосрочной аренды превратились из подработки для домовладельцев в промышленный масштаб, а местные правила не успевали за этим. Министр по делам потребителей Пабло Бустиндуй прямо заявил при объявлении штрафа Испании в 65 миллионов евро: есть «тысячи семей, которые живут на грани» из-за нехватки жилья, в то время как некоторые компании получают прибыль от «бизнес-моделей, которые вытесняют людей из их домов».

Понимание «почему» важно и для путешественников. Города, которые чувствуют уважение со стороны туристов, как правило, являются более дружелюбными местами для посещения. Бронирование лицензированного, легального жилья - это не только защита от штрафов или отмен, это участие в модели туризма, которая не вытесняет местных жителей из их собственных районов. А если вы хотите оставаться в рамках местных правил во время поездки, наш гид по тому, чего не стоит делать в Европе в 2026 году, охватывает правила, которые застают туристов врасплох.

Хронология: что и когда ожидать

Регуляторные изменения не происходят все сразу. Вот что уже случилось и что еще впереди, чтобы вы могли планировать соответствующим образом.

Крайний срок 20 мая 2026 года - это переломный момент. После этой даты такие платформы, как Airbnb, должны активно проверять регистрационные номера и делиться данными с властями во всех 27 странах ЕС. Контроль, который ранее был добровольным, становится систематическим и автоматизированным. Если вы путешествуете в Европу в конце 2026 года или позже, ожидайте, что ландшафт будет заметно отличаться от того, что было даже годом ранее.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я все еще забронировать Airbnb в Европе в 2026 году?

Да, краткосрочная аренда не запрещена по всей Европе. Регламент ЕС стандартизирует регистрацию и контроль, но каждый город устанавливает свои правила. В большинстве европейских городов легальные объявления Airbnb с действительными регистрационными номерами продолжат работу. Города с самыми жесткими ограничениями - это Барселона (полный отказ к 2028 году), Амстердам (15 ночей в центральных районах) и Париж (лимит 90 ночей с агрессивным контролем).

Что произойдет, если моего хозяина Airbnb оштрафуют или он потеряет лицензию во время моего пребывания?

Если хозяин теряет лицензию, он обязан отменить существующие бронирования. Airbnb вернет вам деньги в полном объеме, но найти сопоставимое жилье в последнюю минуту в регулируемом городе по той же цене маловероятно. Бронируйте с гибкими правилами отмены и имейте запасной план.

Действительно ли отели сейчас дешевле, чем Airbnb в Европе?

Во многих городах - да. Сравнение Euronews 20 европейских городов показало средние цены Airbnb в 284 € за ночь против 244 € в отелях. Однако Airbnb все еще может быть дешевле для групп, делящих объект с несколькими спальнями, и цены значительно варьируются в зависимости от города.

Применяется ли регламент ЕС к Booking.com и VRBO?

Да. Регламент ЕС 2024/1028 применяется ко всем онлайн-платформам краткосрочной аренды жилья, а не только к Airbnb. Booking.com, VRBO и любая платформа, способствующая проживанию менее 30 дней, должны проверять регистрационные номера и делиться данными с властями.

Что такое регистрационный номер и как проверить, настоящий ли он?

Регистрационный номер - это уникальный идентификатор, присваиваемый объекту местными властями, подтверждающий, что он легально разрешен для краткосрочной аренды. К маю 2026 года каждое объявление в ЕС должно отображать его. Большинство городов ведут публичные реестры, где можно проверить номера. В Испании ищите NRU (уникальный регистрационный номер). Во Франции проверьте национальный портал регистрации. Для более широкого обзора того, как работают системы регистрации в Европе, Euronews ведет актуальный гид.

Повлияют ли эти правила на мою поездку в Великобританию?

Великобритания больше не входит в ЕС, поэтому Регламент 2024/1028 не применяется. Однако Лондон независимо применяет годовой лимит в 90 ночей для аренды целых домов на Airbnb. Эдинбург и другие города Великобритании имеют свои собственные ограничения. Всегда проверяйте местные правила, независимо от статуса членства в ЕС.

Стоит ли мне полностью избегать европейских Airbnb и бронировать только отели?

Не обязательно. Легальные, зарегистрированные Airbnb остаются хорошим вариантом, особенно для длительного проживания и групп. Главное - убедиться, что у объявления есть действительный регистрационный номер, использовать гибкие правила отмены и иметь запасной вариант. Для нашего полного разбора того, когда каждая платформа имеет смысл, см. наше сравнение Airbnb и Booking.com.

Ключевые выводы

• Регламент ЕС 2024/1028 вступает в полную силу 20 мая 2026 года, требуя регистрации хозяев, проверки платформ и ежемесячного обмена данными во всех 27 странах-участницах.
• Барселона поэтапно прекращает действие всех 10 101 лицензии на туристические квартиры к ноябрю 2028 года. Амстердам сократил лимит центрального района до 15 ночей. Париж снизил лимит до 90 ночей со штрафами, превышающими 100 000 €.
• Всегда проверяйте наличие регистрационного номера в любом объявлении о краткосрочной аренде в Европе. Отсутствие номера означает отсутствие юридической защиты в случае возникновения проблем.
• Групповые путешественники сталкиваются с наибольшими трудностями: меньше доступных квартир с несколькими спальнями и более высокий риск отмен в последнюю минуту от хозяев, теряющих разрешения.
• Отели теперь конкурентоспособны по цене с Airbnb во многих европейских городах. Рассмотрите лицензированные апарт-отели для групповых планировок с юридической безопасностью.
• Бронируйте с гибкими правилами отмены и имейте запасной вариант жилья. Храните документы подтверждения, регистрационные номера и запасные варианты в одном месте, чтобы отмена бронирования не сорвала вашу поездку.
• Изучите местные правила в пункте назначения перед бронированием. Регламенты сильно различаются от города к городу.
• Правила никуда не денутся. Планируйте поездку с учетом того, что европейский рынок жилья навсегда изменился по сравнению с тем, что было пять лет назад.

Источники

1. EUR-Lex: Полный текст Регламента ЕС 2024/1028
2. EUR-Lex Summary: Услуги онлайн-аренды жилья для краткосрочного проживания, сбор и обмен данными
3. Eurostat: Количество туристических ночей, забронированных через платформы, достигло почти 1 миллиарда (апрель 2026)
4. Euronews: Испания штрафует Airbnb на 65 миллионов евро (декабрь 2025)
5. Rental Scale Up: Анализ запрета краткосрочной аренды в Барселоне
6. Fortune: Париж - эпицентр европейской борьбы против нелегальных Airbnb (март 2026)
7. HomeSelect Paris: Правила аренды Airbnb в Париже 2026, детали закона Loi Le Meur и структура штрафов
8. NL Times: Амстердам сокращает легальную аренду для отдыха до 15 ночей в восьми районах
9. Hostaway: Правила Airbnb в Амстердаме 2026
10. EU Perspectives: Города по всей Европе ужесточают правила для Airbnb
11. CNN Travel: Флоренция предлагает запрет на новые Airbnb из-за овертуризма
12. GuestReady: Правило 90 дней Airbnb в Лондоне
13. Euronews: Airbnb или отель для европейской поездки? Сравнение стоимости
14. BDO Global: Испания рассматривает 21% НДС на краткосрочную туристическую аренду жилья
15. EU Tourism Platform: Переосмысление аренды и то, как ЕС устраняет пробелы в данных о туризме
16. Euronews Travel: Все новые правила путешествий в Европе на 2026 год
17. Idealista: Барселона устанавливает крайний срок 2028 года для поэтапного отказа от туристических квартир